Industriegebäude erfolgreich sanieren

Sanieren, ein Fass ohne Boden? Mit dem richtigen Start und definierten Zielen, sparen Sie viel Zeit und Geld.

Eine Sanierung ist wie die Zubereitung eines Menüs: Rezept auswählen, Zutaten bereitstellen, Gänge fachmännisch zubereiten und geniessen. Je besser der Koch, desto mehr schmeckt das Resultat.

Wie bei einem guten Menü, lohnt es sich auch bei einer Sanierung, von Beginn an eine Fachperson mit einzubeziehen. Sie stellt sicher, dass die Kosten nicht aus dem Ruder laufen und findet – im schlimmsten Fall – noch rechtzeitig das Haar in der Suppe.

Auch bei Sanierungen gibt es bewährte Rezepte. Ein solches Rezept ist die Norm SIA 108. Die definierten Standards der SIA-Ordnung sind in sechs Phasen aufgeteilt.

Gebäude sanieren entlang der SIA 108

Wichtige Voraussetzungen

Was ist das Ziel einer Sanierung? Welche Anforderungen sind einzuhalten?
Diese Fragen sind vor der Planungsphase zu klären. Diese Phase ist der ideale Zeitpunkt, um eine Fachperson mit einzubeziehen. Denn: Was der Bauherr erklärt und was der Projektleiter versteht, ist nicht unbedingt das Gleiche.

Besprechen Sie Kundenwünsche, Berechnungsgrundlagen und Konzepte und halten diese schriftlich fest. Formulieren Sie Bedürfnisse einfach und klar. Sie sind ein zentraler Bestandteil einer erfolgreichen Sanierung. Das Gleiche gilt für die Ziele der Sanierung. Wählen Sie dabei ein Ziel mit einer integralen Sicht eines zukunftsfähigen Gebäudes. Integral heisst, sowohl die Bedürfnisse des Nutzers als auch Ressourcenschutz, Effizienz und Ökologie zu definieren.

Wer Sanieren will, benötigt Pläne des bestehenden Gebäudes und dessen Anlagen. Oft ist der Bestand jedoch mangelhaft dokumentiert. Revisionspläne sind veraltet oder nicht vorhanden und bei technischen Anlagen fehlen oft Angaben zur Hydraulik und Regelungstechnik. Bei einer energetischen Sanierung ist für die Auslegung der Anlagen der aktuelle Energiebedarf zentral. Dafür ist eine saubere Dokumentation des Energiebezugs der letzten Jahre hilfreich.

Fehlplanungen vermeiden

Fehlen Unterlagen, werden Anlagen bei der Sanierung im Zweifel überdimensioniert. Folglich können Kundenwünsche nicht eingehalten werden, da die Akustik oder Komfortanforderungen aufgrund von Annahmen falsch berechnet wurden. Die Konsequenz: Investitionen steigen unnötig.

Um Fehlplanungen bei der Sanierung zu vermeiden, sind folgende Dokumente essentiell:

  • Revisionspläne Statik und Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung, Kälte, Sanitär und Elektro)
  • Technische Dokumentation der bestehenden Anlage
  • Energiebedarf der letzten Jahre

Sind diese Informationen sowie explizite Nutzeranforderungen nicht bekannt, sollten diese vor dem eigentlichen Planungsprojekt (Phase 3) erarbeitet werden.

«Bedürfnisse und Ziele klar zu formulieren ist ein zentraler Bestandteil einer erfolgreichen Sanierung.»

 

SIA-Phasen 1 und 2

Die SIA-Standards definieren die Planung in zwei Phasen. Hier geht es darum, die Bedürfnisse der Auftraggeber und Nutzer, die Ziele sowie die Rahmenbedingungen festzulegen. In der Phase 1 wird die Strategie formuliert. In der Phase 2 werden die Projektierungsgrundlagen, allfällige Machbarkeitsstudien, das Projektpflichtenheft sowie ein Konzeptschema erarbeitet. Für ein erfolgreiches Sanierungsprojekt ist Phase 2 zwingend durchzuführen, unabhängig von der Projektgrösse. Das Resultat der Phase 2 ermöglicht einen nahtlosen Übergang in die Phase 3.

SIA-Phasen 3 bis 6

In den Planungsphasen 3 bis 5 wird das Resultat der Phase 2 planerisch umgesetzt und die Voraussetzungen für eine Umsetzung geschaffen. Mit jeder Teilphase wird der Detaillierungsgrad grösser, sodass in der Phase 5 die planerische Ausführungsreife erreicht wird. Die Teilphase 3.2 (Bauprojekt) in der Phase 3 ist eine der wichtigsten Phasen, sie sollte ebenfalls bei keinem Projekt fehlen.  In dieser Phase wird die Planung provisorisch fixiert und der Kostenvoranschlag von ±10 Prozent eruiert.

Bei Projekten mit hohem Automatisierungsgrad oder technischer Komplexität sollte die Phase 6 (Betriebsoptimierung) unbedingt durchgeführt werden. Es ist erwiesen, dass sich dadurch Sie die Betriebskosten deutlich reduzieren.

Zudem empfiehlt es sich, dass der Auftraggeber bei jedem Phasenabschluss über Kosten, Termine und weiters informiert ist. So beheben Sie Unklarheiten frühzeitig und können Projektänderungen kostengünstig vornehmen. Genauso würde Sie der Koch informieren, wenn ihm eine Zutat ausgegangen ist.

Unabhängig davon, wann und wie Sie Ihre Sanierung planen: die Auswahl Ihres Rezeptes und die Bereitstellung der Zutaten sind die halbe Miete.

Integrale Planung der Gebäudesanierung

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