Drei Werkzeuge zur infrastrukturellen Excellence

Infrastrukturelle Excellence ist ein Ziel des Technical Asset Managements. Diese Fähigkeit ist dann erreicht, wenn die Infrastruktur den geforderten Nutzen mit der definierten Verfügbarkeit zu den geringsten Gesamtkosten bietet. Um diese Ziele zu erreichen und sicherzustellen, hat sich unser Infrastrukturmanagement als Kombination aus drei Werkzeugen bewährt.

Folgende drei Werkzeuge verhelfen zur Infrastrukturellen Excellence:

  1. Mittelfristplanung
  2. Instandhaltungsstrategie
  3. Instandsetzungsszenarien

1. Mittelfristplanung

Die Mittelfristplanung bildet die Basis des Infrastrukturmanagements. Diese Planung umfasst eine technische Analyse aller Bauteile und Gewerke, eine Beurteilung der Kosten (Capex und Opex) sowie die Definition der aktuellen und zukünftigen Nutzung.

Bei der Analyse werden die technischen Daten der Infrastruktur aufgenommen sowie deren Zustand grob beurteilt. Auf Basis dieser Beurteilung werden die Instandhaltungskosten (Opex) sowie der Zeitpunkt der Erneuerung (Instandsetzung, Capex) kalkuliert. Um den Zeitpunkt der Erneuerung und die dann anfallenden Kosten bestimmen zu können, sind nebst den aktuellen auch die zukünftigen Nutzungsanforderungen entscheidend.

Zum einen muss die Liegenschaftsstrategie klar sein: Soll das Objekt abgestossen oder gehalten werden? Falls es gehalten wird, soll dies werterhaltend oder wertvermehrend erfolgen? Zum anderen müssen bereits bekannte Änderungen der Nutzungsanforderungen an die Infrastruktur berücksichtigt werden.

2. Instandhaltungsstrategie

Die Makrostrategie bei der Instandhaltung wird durch die Objektstrategie (abstossen, wertneutral oder wertvermehrend) vorgegeben, muss jedoch bei allen technischen Anlagen hinterfragt werden. Eine Übersicht über die grundlegenden Instandhaltungsstrategien gibt die Abbildung.

Instandhaltung (IH)
Instandhaltung teilt sich auf in Korrektive/reaktive Instandhaltung und Präventive Instandhaltung

Im Folgenden werden die reaktive Instandhaltung sowie auf die präventive Instandhaltung mit vorbestimmtem respektive zustandsorientiertem Zeitpunkt detaillierter erläutert.

Eine reaktive Instandhaltung bedeutet, dass erst bei einem Defekt oder Ausfall reagiert wird. Um diese Makrostrategie bei der Instandhaltung anzuwenden, dürfen keine Menschen, Produkte oder die Umwelt gefährdet werden. Ebenfalls müssen gesetzliche Vorgaben erfüllt sein und Defekte rasch korrigiert werden können. Diese Art der Instandhaltung betrifft oft Objekte die abgestossen werden sollen oder wenn keine spezifische Objektstrategie beschlossen wurde. Folgen der reaktiven Instandhaltung sind fehlende Kostentransparenz und oftmals steigende Opportunitätskosten.

Die präventive Instandhaltung wird mit einem vorbestimmten Zeitpunkt angewendet – Stichwort Serviceverträge. Diese Strategie ist sinnvoll, wenn gesetzliche Auflagen zur periodischen Überprüfung oder Lieferantenvorgaben zur Erhaltung der Garantie bestehen. Falls dies nicht zutrifft, sollte die Periodizität hinterfragt werden. Denn, warum müssen präventive Instandhaltungen immer jährlich erfolgen?

Diese Frage leitet gleich zur präventiven Instandhaltung mit zustandsorientiertem Zeitpunkt weiter. Bei dieser Strategie wird mittels Anlagenüberwachung sichergestellt, dass die Instandhaltung so kurz wie möglich vor dem Anlagenausfall oder Bauteilversagen erfolgt. Die Überwachung kann mittels technischer Hilfsmittel oder Rundgängen erfolgen. Kann die Überwachung mit vertretbarem Aufwand erfolgen, ist dies langfristig die kostengünstigste Strategie.

Eine Mischform der beiden vorgestellten präventiven Instandhaltungsstrategien reduziert ebenfalls die Betriebskosten (Opex). Dabei wird vor der Instandhaltung mit vorbestimmtem Zeitpunkt der Zustand beurteilt und gegebenenfalls die Periodizität für zukünftige Instandhaltungstermine angepasst. Egal welche Form der präventiven Instandhaltung, sie eignet sich insbesondere für wertneutrale Objektstrategien.

3. Instandsetzungsszenarien

Für die Erstellung von Instandsetzungsszenarien bildet wiederum die Objektstrategie die Basis. Diese Szenarien können ein einzelnes Objekt oder ein gesamtes Portfolio betreffen. Kosteneinsparungen skalieren typischerweise mit der Grösse des Portfolios. Bei der Erarbeitung der Szenarien sollten folgende Themen berücksichtigt werden:

  • Nutzungsänderungen
  • Bündelung von Projekten
  • Kombination von Projekten zur Steigerung der Betriebseffizienz
  • Steuerliche Aspekte
  • Teilnahme an staatlichen Subventionsprogrammen

Ein Beispiel für die Bündelung von Projekten ist die gleichzeitige Sanierung von Fenstern mehrerer Objekte, auch wenn die idealen Zeitpunkte für die Instandsetzung um ein oder zwei Jahre abweichen. Ein anderes Beispiel ist die Kombination von Massnahmen in einem einzigen Projekt, welche ein Gerüst oder einen Kran benötigen.

Ebenfalls wichtig sind die Kosten, welche steuerlich geltend gemacht werden können. Dies betrifft insbesondere Instandsetzungen mit einem energetischen Aspekt. Ab 2020 werden die Möglichkeiten dafür deutlich ausgebaut. So können unter anderem die Kosten für den Rückbau geltend gemacht oder die Projektkosten über mehrere Steuerperioden verteilt werden.

Für die infrastrukturelle Excellence gibt es einige Ansatzpunkte. Gerne unterstützen wir Sie bei der nachhaltigen Reduktion Ihrer Infrastrukturkosten.

Kommentare zu  “Drei Werkzeuge zur infrastrukturellen Excellence

Antworten

Schön auf den Punkt gebracht! Gut zusammen gefasst! Und jetzt fehlt noch die entscheidende Firmen Immobilien Strategie. In der Produktion durchaus möglich. Im der Dienstleistung eher schwierig, zumal die gefühlte Halbwertszeit hier keine zwei Jahre beträgt. Der Anbieter Mark mit den Produkten ist vermehrt gefordert, auf die spontanen Bedürfnisse der Firmen zu reagieren.

    Philipp Ganz, Autor (m/w)
    Antworten

    Hallo Roger, danke für deinen Kommentar. Das ist korrekt, die Immobilien-Strategie des jeweiligen Unternehmens spielt natürlich eine zentrale Rolle. Zugegebenermassen ist das im Produktionsumfeld meistens einfacher als im Dienstleistungsbereich. Ich bin überzeugt, dass ENGIE mit dem “ENGIE 360° Building Analyzer” und den daraus abgeleiteten Kennwerten/Strategien eine gute Antwort auf diese Herausforderungen gefunden hat. Mit diesem Produkt kann ENGIE auch auf die sich verändernden Kundebedürfnisse adäquat reagieren. Da wir online noch keine Details zum “360° BA” aufgeführt haben, kannst du mich bei Interesse für mehr Informationen gerne direkt kontaktieren unter philipp.ganz(at)engie.com.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Verwandte Themen/Sujets connexes

Perfomance Gap: Warum energieeffiziente Gebäude oft nicht halten, was sie versprechen In vielen Schweizer Gebäuden besteht ein «Perfomance Gap»: Die theoretisch geplanten Effizienzwerte werden in der Praxis bei weitem nicht erreicht. Weshalb dies so ...
Mit korrekter Instandhaltung zum störungsfreien Betrieb Eine Anlage kostet Geld - auch im Unterhalt. Wer die richtige Strategie zur Instandhaltung wählt, erhöht die Lebensdauer der Anlage und optimiert Kosten und Aufwand...
Service Mobile Computing – ENGIE mobil unterwegs Mehrseitige Protokolle waren gestern – Tablet ist heute. In Zürich und Rapperswil sind die Service-Mitarbeitenden von ENGIE bereits papierlos unterwegs. Das hat ihr...
Fünf praktische Tipps für Facility Manager: So verstehen Sie Ihr Gebäude und sparen Energie Energie ist für Grossbetriebe ein gewichtiger Kostenfaktor. Zudem sind viele gesetzlich dazu verpflichtet, ihren Energieverbrauch zu reduzieren. Mit diesen fünf Sch...