Drei Werkzeuge zur infrastrukturellen Excellence

Infrastrukturelle Excellence ist ein Ziel des Technical Asset Managements. Diese Fähigkeit ist dann erreicht, wenn die Infrastruktur den geforderten Nutzen mit der definierten Verfügbarkeit zu den geringsten Gesamtkosten bietet. Um diese Ziele zu erreichen und sicherzustellen, hat sich unser Infrastrukturmanagement als Kombination aus drei Werkzeugen bewährt.

Folgende drei Werkzeuge verhelfen zur Infrastrukturellen Excellence:

  1. Mittelfristplanung
  2. Instandhaltungsstrategie
  3. Instandsetzungsszenarien

1. Mittelfristplanung

Die Mittelfristplanung bildet die Basis des Infrastrukturmanagements. Diese Planung umfasst eine technische Analyse aller Bauteile und Gewerke, eine Beurteilung der Kosten (Capex und Opex) sowie die Definition der aktuellen und zukünftigen Nutzung.

Bei der Analyse werden die technischen Daten der Infrastruktur aufgenommen sowie deren Zustand grob beurteilt. Auf Basis dieser Beurteilung werden die Instandhaltungskosten (Opex) sowie der Zeitpunkt der Erneuerung (Instandsetzung, Capex) kalkuliert. Um den Zeitpunkt der Erneuerung und die dann anfallenden Kosten bestimmen zu können, sind nebst den aktuellen auch die zukünftigen Nutzungsanforderungen entscheidend.

Zum einen muss die Liegenschaftsstrategie klar sein: Soll das Objekt abgestossen oder gehalten werden? Falls es gehalten wird, soll dies werterhaltend oder wertvermehrend erfolgen? Zum anderen müssen bereits bekannte Änderungen der Nutzungsanforderungen an die Infrastruktur berücksichtigt werden.

2. Instandhaltungsstrategie

Die Makrostrategie bei der Instandhaltung wird durch die Objektstrategie (abstossen, wertneutral oder wertvermehrend) vorgegeben, muss jedoch bei allen technischen Anlagen hinterfragt werden. Eine Übersicht über die grundlegenden Instandhaltungsstrategien gibt die Abbildung.

Instandhaltung (IH)
Instandhaltung teilt sich auf in Korrektive/reaktive Instandhaltung und Präventive Instandhaltung

Im Folgenden werden die reaktive Instandhaltung sowie auf die präventive Instandhaltung mit vorbestimmtem respektive zustandsorientiertem Zeitpunkt detaillierter erläutert.

Eine reaktive Instandhaltung bedeutet, dass erst bei einem Defekt oder Ausfall reagiert wird. Um diese Makrostrategie bei der Instandhaltung anzuwenden, dürfen keine Menschen, Produkte oder die Umwelt gefährdet werden. Ebenfalls müssen gesetzliche Vorgaben erfüllt sein und Defekte rasch korrigiert werden können. Diese Art der Instandhaltung betrifft oft Objekte die abgestossen werden sollen oder wenn keine spezifische Objektstrategie beschlossen wurde. Folgen der reaktiven Instandhaltung sind fehlende Kostentransparenz und oftmals steigende Opportunitätskosten.

Die präventive Instandhaltung wird mit einem vorbestimmten Zeitpunkt angewendet – Stichwort Serviceverträge. Diese Strategie ist sinnvoll, wenn gesetzliche Auflagen zur periodischen Überprüfung oder Lieferantenvorgaben zur Erhaltung der Garantie bestehen. Falls dies nicht zutrifft, sollte die Periodizität hinterfragt werden. Denn, warum müssen präventive Instandhaltungen immer jährlich erfolgen?

Diese Frage leitet gleich zur präventiven Instandhaltung mit zustandsorientiertem Zeitpunkt weiter. Bei dieser Strategie wird mittels Anlagenüberwachung sichergestellt, dass die Instandhaltung so kurz wie möglich vor dem Anlagenausfall oder Bauteilversagen erfolgt. Die Überwachung kann mittels technischer Hilfsmittel oder Rundgängen erfolgen. Kann die Überwachung mit vertretbarem Aufwand erfolgen, ist dies langfristig die kostengünstigste Strategie.

Eine Mischform der beiden vorgestellten präventiven Instandhaltungsstrategien reduziert ebenfalls die Betriebskosten (Opex). Dabei wird vor der Instandhaltung mit vorbestimmtem Zeitpunkt der Zustand beurteilt und gegebenenfalls die Periodizität für zukünftige Instandhaltungstermine angepasst. Egal welche Form der präventiven Instandhaltung, sie eignet sich insbesondere für wertneutrale Objektstrategien.

3. Instandsetzungsszenarien

Für die Erstellung von Instandsetzungsszenarien bildet wiederum die Objektstrategie die Basis. Diese Szenarien können ein einzelnes Objekt oder ein gesamtes Portfolio betreffen. Kosteneinsparungen skalieren typischerweise mit der Grösse des Portfolios. Bei der Erarbeitung der Szenarien sollten folgende Themen berücksichtigt werden:

  • Nutzungsänderungen
  • Bündelung von Projekten
  • Kombination von Projekten zur Steigerung der Betriebseffizienz
  • Steuerliche Aspekte
  • Teilnahme an staatlichen Subventionsprogrammen

Ein Beispiel für die Bündelung von Projekten ist die gleichzeitige Sanierung von Fenstern mehrerer Objekte, auch wenn die idealen Zeitpunkte für die Instandsetzung um ein oder zwei Jahre abweichen. Ein anderes Beispiel ist die Kombination von Massnahmen in einem einzigen Projekt, welche ein Gerüst oder einen Kran benötigen.

Ebenfalls wichtig sind die Kosten, welche steuerlich geltend gemacht werden können. Dies betrifft insbesondere Instandsetzungen mit einem energetischen Aspekt. Ab 2020 werden die Möglichkeiten dafür deutlich ausgebaut. So können unter anderem die Kosten für den Rückbau geltend gemacht oder die Projektkosten über mehrere Steuerperioden verteilt werden.

Für die infrastrukturelle Excellence gibt es einige Ansatzpunkte. Gerne unterstützen wir Sie bei der nachhaltigen Reduktion Ihrer Infrastrukturkosten.

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